Объем предложения на вторичном рынке столицы сузился за последние 4 года более чем в 2 раза до 19,4 тыс. квартир. При этом за тот же период резко возрос объем предложения на первичном рынке – за тот же период он увеличился на 52% до 44,4 тыс. квартир в продаже. Проекты, которые реализовались, в течение этих лет, а также текущие на этапе строительства, впоследствии пополнят вторичный жилой рынок. Это стандартный процесс. Большинство квартир приобретаются для собственного проживания, а не в инвестиционных целях. И у этих квартир, в среднем, может занять 5-10 лет до того, как они могут выйти на вторичный рынок.

Так как последние 5 лет наблюдался бум строительства жилых комплексов в Москве, в результате получается, что примерно еще через 5 лет будет сформирован «новый» вторичный рынок, который изменит существующий на сегодняшний день. Каким именно образом, можно отметить уже сейчас – на первичном рынке на начало весны реализуется 9 тыс. квартир в уже построенных домах, что составляет почти половину от текущего объема предложения на вторичном рынке. По структуре на вторичном рынке основную долю занимает массовый сегмент – 72% (14 тыс. квартир). А среди квартир в продаже в построенных новостройках основная доля приходится на бизнес-класс – 66% (почти 6 тыс. квартир).

Интересно и ценовое различие: по всем классам стоимость квартир в построенных новостройках в среднем значительно дешевле, чем на вторичном рынке: в эконом-классе – меньше на 28%, в комфорт-классе –меньше на 31% и в бизнес-классе – меньше на 18%.

Так что текущей вторичке, в перспективе, будет нелегко. Вполне вероятно усиление конкуренции с предложением квартир с отделкой в новостройках. А также текущая вторичка будет гораздо менее конкурентоспособной по сравнению с «новой» потенциальной вторичкой. Из 19 тыс. квартир на данный момент на вторичном рынке более половины, а именно 10 тыс. квартир, сконцентрировано в панельных и кирпичных домах старого периода постройки. Именно этому сегменту будет сложнее всего конкурировать с новыми домами массового сегмента. 

Если раньше первичный рынок развивался поступательно, то достаточно в краткий промежуток времени, последние лет пять, он развивается стремительными темпами, и это пока продолжится в ближайшей перспективе. Подобный резкий рост нового строительства, наверно, сравним только с периодом, когда шло массовое панельное строительство в XX веке. Тогда в 60-80х годах была сформирована наибольшая доля текущего вторичного рынка. Нынешнее строительство будет иметь такое же влияние на вторичный рынок – будет сформирован новый рынок и с существенно большей долей квартир современного комфорт и бизнес-класса.